Договор аренды здания как документ на пользование земельным участком

Если по договору аренды лицу передаются здания или сооружения, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (пункт 2 названной нормы Закона).
В соответствии с этим юридическое лицо, арендующее здание (сооружение) или помещение в этом здании (сооружении), является фактическим землепользователем части земельного участка, расположенного под арендуемым зданием (сооружением) или помещением в этом здании (сооружении) и обходимым для его использования, поэтому правоустанавливающим документом при отсутствии заключенного с собственником земельного участка договора аренды земли, являющимся основанием для взимания земельного налога или арендной платы, будет соответствующий договор аренды здания, строения или нежилого помещения в них.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2017 N Ф05-2150/2017 

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений, неотделимых без вреда для имущества, с учетом обязательного полученного согласия арендодателя (собственника помещения) на их осуществление. Условие о праве арендатора на возмещение после прекращения договора стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, является диспозитивным.
Суды обеих инстанций достоверно не установили отсутствие согласия собственника на проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями принадлежащего ему помещения.
В данном случае письмо без номера и даты за подписью генерального директора ООО "Вид", в котором истец просит разрешение на проведение капитального ремонта, перепланировку, переоборудование и иные улучшения по адресу: Московская обл., г. Краснознаменск, ул. Краснознаменная, д. 17, адресованное генеральному директору Управляющей компании ОАО "УТ МВО" Иванову С.В., и локальная смета, содержащая подпись от имени Иванова С.В. с отметкой "Согласовано", под сомнение не поставлены, какие-либо фактические обоснования и доказательства, порочащие представленные документы в материалах дела отсутствуют.
При этом, судами отказано в удовлетворении ходатайства истца о вызове для допроса свидетеля - Иванова С.В. со ссылкой на заинтересованность указанного лица в арбитражном процессе, тем самым лишив истца возможности доказательств обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих требований.  Отклоняя ходатайство истца о проведении экспертизы, суды, не обладая специальными познаниями, не проверили в установленном законом порядке доводы истца о соответствии выполненных в арендованных помещениях работ акту о приемке выполненных работ от 11.05.2011 и локальной смете от 11.11.2010 и их стоимости.

Учитывая изложенное, судами при рассмотрении дела не исследованы и не установлены обстоятельства, связанные с характером и объемом выполненных ответчиком в отношении арендуемого объекта работ, а также получением согласия собственника на производство работ по улучшению арендованного помещения в установленном порядке
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2017 N Ф05-20692/2016