Предметом ипотеки является принадлежащее Заемщику на праве собственности нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 796.2 кв. м, номера на поэтажном плане: антресоль, комнаты с 1 по 11, этаж 1, комнаты с 1 по 25, расположенное по адресу город Москва, Хлебозаводский проезд, дом 7, строение 5, условный номер: 77-77-05/119/2009-604. Банк и ответчик определили залоговую стоимость имущества по Договору ипотеки в размере 96 570 000 руб.
Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Как указал Президиум ВАС РФ в пункте 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26, суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Банк представил в материалы дела отчет об оценке N 121/0317 по состоянию на 29.03.2017, согласно которому стоимость заложенного имущества составляет 70 094 560 руб. 50 коп., что существенно отличается от его залоговой стоимости, указанной в договоре. ООО "САМТЭКС" возражало против указанной истцом оценки имущества, ссылаясь на отсутствие доказательств, свидетельствующих об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога.
Наличие в данном случае спора между залогодателем и залогодержателем в отношении начальной продажной цены заложенного имущества подтверждается материалами дела.
Ответчиком в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции было заявлено ходатайство о назначении экспертизы с целью определения рыночной цены заложенного имущества.
Между тем, суды необоснованно отказали в удовлетворении данного ходатайства при наличии спора о начальной продажной цене имущества, при этом суд первой инстанции принял в качестве доказательства представленный Банком Отчет, а суд апелляционной инстанции данное доказательство отклонил, сославшись на наличие соглашения о залоговой стоимости имущества.
Суд округа полагает, что при явном наличии у сторон спора разногласий о размере стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах с учетом заявленного ответчиком ходатайства о назначении экспертизы, суды, не обладая специальными знаниями в области оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы. При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, рассмотреть вопрос о назначении экспертизы.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2017 N Ф05-16947/2017