О добросовестности при определении недвижимости как самовольной постройки

Всегда ли возведенный объект на земельном участке, не отведенном для строительства, будет определен как самовольная постройка со всеми вытекающими негативными последствиями? Закон устанавливает исключения из общего правила для добросовестного застройщика.

В чем состоит данное исключение? Закон говорит, что не признается самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные пусть и с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в случае, если застройщик не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Как видно, необходимо наличие одновременно двух условий для «исцеления» построенного объекта от имеющихся пороков (данное положение вступило при принятии закона от 04.08.2018 г. ФЗ N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ"):

• застройщик является собственником земельного участка, на котором возведен объект недвижимого имущества;
• застройщик является добросовестным, т.е. не знал и не мог знать об ограничениях в отношении земельного участка, на котором возведен спорный объект. Данное положение вступило при принятии закона от 04.08.2018 г. ФЗ N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ".

Объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой и в случае, когда право на данное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке, поэтому, регистрация права собственности не может выступать основанием, исключающим признаки самовольной постройки, соответственно, наличие такой регистрации само по себе не исключает возможности предъявления требования о его сносе такого объекта, как самовольной постройки. 

В случае, если перепланировка, переустройство объекта недвижимости не привели к созданию нового объекта недвижимости, а также если самовольно возведенный объект не является недвижимым имуществом, то положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации к данному объекту не применимы.

Согласно разъяснениям, данным в п. 22 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 и в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 N 143 по срокам исковой давности по иску о сносе самовольной постройки ситуация складывается следующая

• на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. 
• на требования собственника земельного участка, нее лишенного владения данным земельным участком, исковая давность о сносе самовольной постройки не распространяется

В случае, если законный владелец земельного участка не владеет земельным участком, то срок исковой давности по виндикационному иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка истек, то считается истекшим и срок давности по иску о сносе самовольных построек, возведенных на этом земельном участке ответчиком (Определение ВС РФ от 28 июня 2016 г. N 305-ЭС15-6246).

Как видно, для применения срока исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки имеет значение по какому основанию предъявлен иск и в чьем фактическом владении находится земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, имеющий признаки самовольной постройки

Поэтому, если объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а собственник земельного участка пропустил сроки исковой давности по истребованию земельного участка из чужого незаконного владения, то в требованиях о сносе самовольной постройки будет отказано