Всегда ли возведенный объект на земельном участке, не отведенном для строительства, будет определен как самовольная постройка со всеми вытекающими негативными последствиями? Закон устанавливает исключения из общего правила для добросовестного застройщика.

В чем состоит данное исключение? Закон говорит, что не признается самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные пусть и с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в случае, если застройщик не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Как видно, необходимо наличие одновременно двух условий для «исцеления» построенного объекта от имеющихся пороков (данное положение вступило при принятии закона от 04.08.2018 г. ФЗ N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ"):

  • застройщик является собственником земельного участка, на котором возведен объект недвижимого имущества;
  • застройщик является добросовестным, т.е. не знал и не мог знать об ограничениях в отношении земельного участка, на котором возведен спорный объект. Данное положение вступило при принятии закона от 04.08.2018 г. ФЗ N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ".

Объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой и в случае, когда право на данное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке, поэтому, регистрация права собственности не может выступать основанием, исключающим признаки самовольной постройки, соответственно, наличие такой регистрации само по себе не исключает возможности предъявления требования о его сносе такого объекта, как самовольной постройки. 

В случае, если перепланировка, переустройство объекта недвижимости не привели к созданию нового объекта недвижимости, а также если самовольно возведенный объект не является недвижимым имуществом, то положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации к данному объекту не применимы.

Согласно разъяснениям, данным в п. 22 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 и в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 N 143 по срокам исковой давности по иску о сносе самовольной постройки ситуация складывается следующая

  • на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. 
  • на требования собственника земельного участка, нее лишенного владения данным земельным участком, исковая давность о сносе самовольной постройки не распространяется

В случае, если законный владелец земельного участка не владеет земельным участком, то срок исковой давности по виндикационному иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка истек, то считается истекшим и срок давности по иску о сносе самовольных построек, возведенных на этом земельном участке ответчиком (Определение ВС РФ от 28 июня 2016 г. N 305-ЭС15-6246).

Как видно, для применения срока исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки имеет значение по какому основанию предъявлен иск и в чьем фактическом владении находится земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, имеющий признаки самовольной постройки

Поэтому, если объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а собственник земельного участка пропустил сроки исковой давности по истребованию земельного участка из чужого незаконного владения, то в требованиях о сносе самовольной постройки будет отказано