Что представляет собой самовольная постройка? Это объект недвижимого имущества, но имеющий пороки, препятствующие признанию данного объекта вещью, находящейся в законном гражданском обороте. Закон не признает законности в существовании данного объекта и требует уничтожить его силами лица, создавшего его.

В законе четко установлены основания, которые позволяют сделать вывод о незаконности строительства и определяющие наличие признаков самовольности при строительстве данной недвижимости. Вот данные условия, каждое из которых является самостоятельным и достаточным  для признания объекта самовольной постройкой:

  • объект создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, 
  • объект создан без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем, закон допускает исключение, которое состоит в том, что, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, то объект не может быть признан самовольной постройкой.

Легализация самовольной постройки возможна. Это может быть делано судом или в случаях, специально установленных законом, в ином порядке при наличии следующих условий: 

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при установлении в совокупности, перечисленных все х указанных выше условий, причем, отсутствие одного из них влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Нужно обратить внимание, что иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как негаторное требование, т.е. как требование об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, что исключает применение срока исковой давности.

Важное значение по таким спорам имеет мнение эксперта, который дает заключение на предмет соответствия объекта  градостроительным нормам и правилам, противопожарным, экологическим нормам и правилам, санитарно-гигиеническим требованиям, а также делает вывод о том, не представляет ли объект угрозу жизни и здоровью людей.

Истец, предъявляющий иск о сносе необходимо доказать, что ответчик по данному требованию произвело постройку либо владеет и пользуется самовольным строением. Важно отметить, что отсутствие разрешения на строительство при возведении объекта само по себе не является достаточным основанием для удовлетворения иска о сносе, если будет доказано, что застройщик осуществил необходимые действия по получению разрешения на строительство, но ему было неправомерно оказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан