Приобретатель объекта на торгах по результатам банкротства застройщика указывал, что записи в государственном реестре недвижимости об обременении спорного объекта в пользу участников строительства должны быть погашены, то есть фактически оспаривал наличие правопритязаний таких лиц в отношении объекта незавершенного строительства. 

Однако согласно пункту 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Таким образом, если заявитель полагал, что сохранение записей об обременении недвижимого имущества нарушает его права как собственника, ему необходимо было предъявлять иск к участникам 7 строительства о признании ипотек, а также обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, прекратившимися

Однако и при рассмотрении в данном случае требований по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения требований отсутствуют. Относительно правомерности требований заявителя по существу необходимо отметить следующее. 

Действительно, по общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 138 Закона о банкротстве, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368). Наличие определенности в правовом режиме выставленного на торги имущества приводит к повышению привлекательности предлагаемого к продаже лота, что в конечном счете должно благоприятно отразиться на формировании итоговой цены торгов и на пополнении конкурсной массы должника. 

Следовательно, подобное регулирование направлено как на поддержание стабильности оборота, так и на максимально возможное удовлетворение интересов кредиторов в деле о банкротстве. Вместе с тем в рамках настоящего дела судами установлено, что по условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве общества «СК «Гарант-Строй», и заключенного по их итогам договора куплипродажи имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры. Очевидно, что наличие подобных обременений определенно влияло и на сумму состоявшейся на торгах сделки. 

Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий обществом «СК «Гарант-Строй» осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве. 

Определение ВС РФ от 5 декабря 2019 года № 308-КГ18-16552 (2-5