Обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства требованиям нормативных актов, а также условиям договора, должна быть возложена на застройщика.
Застройщик будет считаться нарушившим срок передачи объекта долевого строительства при наличии недостатков в жилом помещении, возникших по вине застройщика и препятствующих его использованию по назначению, в этом случае застройщик не вправе в одностороннем порядке составлять акт приема – передачи жилого помещения.
Важно, что для возложения на застройщика ответственности за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, предусмотренной ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, признак существенности недостатка правового значения не имеет.
Если отказ от подписания акта – приема передачи квартиры вызван в случае наличия недостатков в квартире, то это свидетельствует о недобросовестном поведении со стороны застройщика, в частности недостатками, обнаруженными при осмотре квартиры, за что застройщик должен нести ответственность.
Согласно части 1 статьи 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).
Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).
В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик не может ссылать, что имело место уклонение участника долевого строительства от получения квартиры, со ссылкой на то, что недостатки в объекте долевого строительства, выявленные при передаче квартиры, были несущественные и не исключали возможности принять и использовать объект по назначению.
Наличие недостатков в объекте в независимости от того имеют ли они существенный или нет характер является основанием для отказа от принятия квартиры, т.к. никто не может принимать исполнение по договору при наличии недостатков, разумеется, если застройщик откажется признать данные недостатки в акте.
Таким образом, наличие существенных недостатков (которые делают невозможным использование объекта по назначению) в передаваемом объекте всегда исключает принятие квартиры (объекта), если недостатки носят устранимый характер и застройщик признал их наличие в акте, то оснований для отказа в принятии объекта не имеется.