Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
В пунктах 2 и 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

 Согласно части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (применяемой к спорным отношениям по аналогии) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Вопросы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определены в части 2 названной статьи, к ним, в частности относятся: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2 названной статьи).
В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика нарушается его право собственности или законное владение.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что в период с 2003 года по 2010 год содержание и обслуживание общего имущества здания по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, д. 9, стр. 1, с согласия собственников помещений, осуществляло ВАО "Соврыбфлот"; на дату приобретения истцом права на долю в общем имуществе ответчик использовал часть крыши для размещения своего оборудования на основании договора аренды, заключенного с организацией, управляющей общим имуществом; договор аренды в установленном законом порядке недействительным не признан; истец приобрел право на долю в общем имуществе уже обремененном арендой; остальные собственники помещений, ранее установившие порядок использования общего имущества, решений о пересмотре отношений с ответчиком не принимали.
Данные обстоятельства и выводы судов истцом не опровергнуты. В связи с изложенным кассационная коллегия пришла к выводу, что суды обеих инстанций правомерно признали заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.06.2015 N Ф05-6904/2015