Предмет договора не определен – договор не заключен

Между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2014 N 1, в соответствии с которым ответчик обязуется передать в собственность истцу часть здания (нежилые помещения) по адресу: г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 48, стр. 3, ориентировочной общей площадью 4 376 квадратных метров.
Во исполнение пунктов 1.3.2, 2.1, 2.2 договора, истцом перечислены ответчику денежные средства сумме, эквивалентной 500 000 долларов США по курсу Центрального банка РФ на день совершения платежа, что подтверждается платежным поручением N 2030 от 21.10.2014.
Между истцом и ответчиком 08.12.2014 подписан договор купли-продажи недвижимого имущества.
Во исполнение пункта 3.1 договора, истцом были перечислены также денежные средства в сумме, эквивалентной 3 000 000 долларов США по курсу Центрального банка РФ на день совершения платежа, что подтверждается платежными поручениями N 174 от 26.01.2015 и N 216 от 29.01.2015.
Управление Росреестра по Москве за исх. N 07/131/20114-6911791 отказало в государственной регистрации вышеуказанного договора купли-продажи на основании статьи 18 Федерального закона от 21.07.1197 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указав, что право собственности ОАО "Авиаиздат" на нежилые помещения площадью 4 376 квадратных метров по указанному адресу не зарегистрировано.
В связи с отказом регистрирующего органа, истец письмом за N 825/4-214 от 31.08.2015, полученным ответчиком за вх. N 221 от 31.08.2015, потребовал возврата уплаченных денежных средств как по предварительному договору от 17.10.2014, так и по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2014.
Оценивая предварительный договор купли продажи недвижимого имущества N 1 от 17.10.2014 и договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2014 на предмет наличия в них существенных условий договора купли-продажи, суды правомерно указали, что в спорных договорах в качестве объекта недвижимого имущества, подлежащего передачи указано только: часть здания (нежилые помещения) по адресу: г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 48, стр. 3, общей площадью 4 376 квадратных метров.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости имущества, согласно положениям статьи 554 ГК РФ, достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.
Судами установлено, что кроме общей площади, адреса и стоимости, иной информации об объекте недвижимости, в том числе кадастрового номера объекта недвижимости при подписании предварительного договора купли-продажи и основного договора купли-продажи не имеется.
Таким образом, судами сделан вывод о том, что из буквального толкования как предварительного договора N 1 купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2014, так и договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2014 следует, что сторонами не согласованы все существенные условия, в связи с чем договоры являются незаключенными и спорные денежные средства перечислены во исполнение незаключенных договоров, т.е. без надлежащих оснований.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.08.2016 N Ф05-12192/2016