Проблемы обращения взыскания на предмет ипотеки

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание.
Согласно статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Как указано в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, по которым воля сторон направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Таким образом, вышеуказанными нормами права установлен запрет на отчуждение объектов недвижимого имущества без одновременного отчуждения земельного участка, на котором они расположены. В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Между тем, в данном случае судами установлено, что предмет договора ипотеки сторонами не был согласован в части подлежащего передаче в залог земельного участка. Как установлено судами, на спорном земельном участке площадью 157500 кв. м расположены не только предметы залога, но и иные объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком и которые не являются предметом договора ипотеки. В соответствии с положениями статьи 1, пунктов 1, 3, 4 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кадастровый номер здания состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание, и инвентарного номера здания. Пунктом 2 статьи 13 названного Закона предусмотрено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В данном случае, как установлено судами, не представлено сведений о проведении кадастрового учета соответствующих частей земельного участка под спорными объектами недвижимого имущества и регистрации права собственности на них. Более того, судами установлено, что регистрация полученных земельных участков в настоящее время невозможна по причине имеющегося наложения исходного земельного участка и смежных земельных участков, что подтверждается кадастровой выпиской в отношении спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что подписанный сторонами спора договор ипотеки не позволяет установить, какой объект земельных отношений обременен залогом.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.12.2017 N Ф05-5957/2017