Собственник недвижимого имущества, проданного в рамках процедуры банкротства вправе защитить свои права путем предъявления иска о признании права собственности

И. приобрела право собственности на квартиру на основании действительного договора купли-продажи, исполненного обеими сторонами. Она приняла недвижимость в фактическое владение, оплатила ее и зарегистрировала право собственности за собой в государственном реестре, став собственником. С момента приобретения квартира из ее владения никогда не выбывала. 

Установленные законом основания для прекращения права собственности И. не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в государственный реестр записи о прекращении права собственности И. на квартиру и восстановлении права собственности Д. являлись недостоверными. 

Поскольку квартира включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований, финансовый управляющий не мог распорядиться данной квартирой (п. 1 ст. 209 ГК РФ). В случае проявления Р. минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Д. на квартиру. 

Поэтому Р. не может считаться добросовестным приобретателем. Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго п. 6 ст. 81 ГК РФ обосновывать возражения по иску И. ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Д., не зная об их недостоверности. При таких обстоятельствах следует признать, что Р. не приобрел право собственности на квартиру (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Судебная коллегия считает, что права И. были нарушены не самими фактами проведения торгов, заключения договора с Р., а регистрацией права собственности последнего. 

Эта регистрация была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Требование о признании права собственности на квартиру, наряду с другими, И., не состоящая в обязательственных правоотношениях с Р. и не утратившая владение, передала на разрешение арбитражного суда первой инстанции. Данное требование она обратила к надлежащему 52 ответчику – лицу, числящемуся в государственном реестре правообладателем. Именно указанное требование подлежало удовлетворению судом, поскольку в этой части И. избрала надлежащий способ защиты и ее иск подтвержден необходимыми доказательствами. 

Соответствующее судебное решение о признании права собственности И. должно было стать основанием для корректировки записей государственного реестра, приведения их в соответствие с реальным положением дел (абзац второй п. 52 постановления № 10/22).

 Однако в настоящее время Судебная коллегия лишена возможности удовлетворить названное требование И., поскольку, как пояснили в судебном заседании ее представитель, представители финансового управляющего и Р., после истребования дела Верховным Судом Российской Федерации подписан договор о дальнейшем отчуждении квартиры иному лицу, переход права собственности к которому зарегистрирован в государственном реестре. Последний правообладатель к участию в деле не привлечен. 

И., не совершившая каких-либо неосмотрительных и тем более противоправных действий, активно пытается в судебном порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру, в которой она фактически проживает, в трех судебных процессах – в рамках споров о недействительности договора купли-продажи, о ее выселении и данного спора. 

Право собственности Р. на квартиру никогда не возникало, поэтому следует оставить в силе определение суда первой инстанции в части признания результата торгов недействительным, имея в виду недействительность порожденного этим договором юридического эффекта в виде перехода права собственности к Р. Определение Верховного суда РФ № 305-ЭС19-3996 (6)