ВС РФ – при невозможности осуществления строительства по обстоятельствам, за которые отвечает публичноправовое образование, такая плата подлежит возврату застройщику

В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов. 

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 3071 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства. 

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. 

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам, прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре – передачи в муниципальную собственность благоустроенных квартир. 

Положения градостроительного законодательства и условия заключенного сторонами договора определяют, что развитие застроенной территории осуществляется в целях строительства на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии объектов недвижимости на месте многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу. При таком положении является неверным, противоречащим смыслу договора о развитии застроенной территории вывод судов о наличии у общества обязанности передать в муниципальную собственность квартиры и жилые помещения со ссылкой на то, что, приняв участие в аукционе и заключив спорный договор, общество осознанно приняло решение о заключении договора о развитии застроенной территории, в границах которой невозможно осуществление строительства каких-либо капитальных объектов, но которое не исключает проведения работ по благоустройству данной территории. 

Системное толкование ст. 461 –463 ГрК РФ свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны общества корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельного участка и возможность осуществления строительства. 

Поэтому при невозможности исполнить обязанность по осуществлению строительства по обстоятельствам, риск которых возложен на муниципальное образование, оно должно вернуть полученное встречное предоставление, так как ничего не предоставило взамен. Именование указанного денежного предоставления платой за заключение договора не может изменять его суть, предписанную императивными нормами градостроительного законодательства. Неверна позиция судов о применения п. 5 ст. 166 ГК РФ к заявлению общества о недействительности договора. Данная норма требует установления недобросовестности застройщика. 

Однако, поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона принимала администрация, общество, полагавшееся на действия органа публичной власти, не может быть признано недобросовестным. К тому же применение п. 5 ст. 166 ГК РФ не может изменить структуру договорных отношений со встречных на безвозмездные с учетом положений ст. 328 ГК РФ.

Определение Верховного суда РФ № 301-ЭС19-25810