ВС РФ - залог возникает не при любом финансировании строительства

Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2020 № 305-ЭС18-14805

У кредитора не возникает залог в силу закона на долю в праве общей долевой собственности в случае, если такой кредитор являлся инвестором должника-застройщика по строительству здания, потому как залог в силу закона согласно ст. 64.2 и 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) возникает у кредитора, предоставившего целевой заем на приобретение или строительство объекта недвижимого имущества. В соответствии со ст. 64.2 указанного Закона по аналогичным основаниям возникает залог в отношении земельного участка, на котором с использованием средств целевого займа приобретено, построено или строится здание или сооружение. Залогодержателем является лицо, предоставившее целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

При этом в соответствии с разъяснениями, данными в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам рекомендовано при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, устанавливать правовую природу соответствующих договоров. Если не установлено иное, судам надлежит квалифицировать такие договоры как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Для разрешения подобного спора имеет правовое значение основание передачи застройщику денежных средств. Залог возникает не при любом финансировании строительства, а только в случае заемных правоотношений. Оснований для расширительного толкования ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке не усматривается.

Если кредитор-инвестор не заключает с должником договор целевого займа, то у должника отсутствует обязанность по истечении срока возвратить денежные средства, но наличествует обязанность передать построенные помещения в собственность инвестора. Поскольку такой договор не является договором займа, то и в соответствии со ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке у такого инвестора не возникает залога в силу закона на строящиеся объекты, в связи с чем в удовлетворении заявления инвестора о признании его требований, включенных в реестр, обеспеченными залогом, должно быть отказано.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2020 № 307-ЭС16-7958

Обеспечительная сделка, в которой обязанное лицо не является должником кредитора, как правило, формально не имеет равнозначного встречного предоставления. Однако в предпринимательской деятельности в большинстве случаев только по данному факту нельзя судить об отсутствии в действиях поручителя (залогодателя) экономической целесообразности и имущественного интереса. Мотив совершения обеспечительных сделок следует искать в наличии корпоративных либо иных связей между поручителем (залогодателем) и должником, объясняющих их общий экономический интерес (например, основное и дочернее общества, преобладающее и зависимое общества, общества, взаимно участвующие в капиталах друг друга, лица, совместно действующие на основе договора простого товарищества либо без такового).

Предполагается, что от кредитования одного из участников группы лиц выгоду в том или ином виде получают все ее члены, так как в совокупности имущественная база данной группы прирастает. В то же время наличие обеспечения (в том числе за счет третьих лиц — членов группы) повышает шансы заемщика получить кредит на более выгодных условиях, а заимодавца — вернуть заемные средства. Этим объясняется экономический интерес поручителя (залогодателя). Получение банком обеспечения от лица, входящего в одну группу с заемщиком, является обычной практикой создания кредитором дополнительных гарантий погашения заемных обязательств и не свидетельствует само по себе о наличии признаков неразумности, недобросовестности либо злоупотребления в поведении банка.