Залогом обеспечивается исполнение обязательства застройщика

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог, устанавливаемый в порядке, предусмотренном статьями 13, 14 названного закона. 
Залогом обеспечивается исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Законом (в частности, при расторжении договора по правилам статьи 9) и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.
Согласно частям 1, 2 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Следовательно, залог права возникает в силу положений Закона N 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств, в том числе в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при расторжении договора (статья 9).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
«…два из трех запланированных на соответствующем участке объектов, а именно два жилых дома - возведены и сданы в эксплуатацию, квартиры переданы в собственность участникам строительства, что в силу действующего нормативного регулирования означает прекращение прав застройщика на земельный участок, расположенный под этими домами и необходимый для их использования, однако земельные участки под эти дома не сформированы. 
В этой связи вопрос о том, право на какую часть из первоначально предоставленного в аренду земельного участка сохранилось у застройщика, подлежит установлению посредством принятия необходимых мер к выделению и оформлению соответствующего возводимому объекту участка. 
Существующая неопределенность с предметом залога (в части объема права аренды) не позволяет конкретизировать предмет залога в резолютивной части, но, будучи устранимой, не может являться препятствием для установления залога в пользу кредитора на этапе рассмотрения его требования, учитывая, в том числе, публичную информацию о регистрации ипотеки» - Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.2017 N Ф03-6074/2016